Rynek nieruchomości zmienia się w czasie. Preferencje nabywców podlegają zmianom wynikającym ze zmian kursu złotówki, zmian w oprocentowaniu kredytów, stanem finansów Państwa, aktualną modą, rozwiązaniami polityki przestrzennej i wielu innym czynnikom. Zawarte transakcje odzwierciedlają preferencje nabywców lecz ich analiza zawsze napotykała na jeden problem: brak jest pełnej informacji o zawartych transakcjach.

Dotychczasowa praca przy wykonywaniu wycen wartości nieruchomości była wyrywkowa i niepełna. W miarę otrzymywanych zleceń wysiłki w pozyskaniu wiarygodnych danych były kierowane na coraz to inne obszary i w efekcie każdy z rzeczoznawców posiadał dobre lecz cząstkowe dane na temat rynku nieruchomości. Ilość zawieranych transakcji wykluczała możliwość rozpoznania ich wszystkich przez jedną, dwie czy nawet trzy osoby. A brak wszystkich transakcji z danego obszaru rynku powoduje dyskomfort pracy i poczucie niedosytu. Oczywiście te wady nadrabia się doświadczeniem i wyczuciem intuicyjnym rynku, zawsze jednak pojawiają się wątpliwości. Brak jest pewności, czy udało się uzyskać absolutnie wszystkie istotne informacje na badany temat.

Jest i inny aspekt tego problemu. Pewne zjawiska czy prawidłowości w rynku można zaobserwować dopiero przy analizie masowej. Innymi słowy - wahania rynku nieruchomości można zaobserwować i opisać dopiero znając odpowiednio dużą ilość transakcji. Tak dużej żeby móc dokonywać analiz metodami statystycznymi. Prawidłowość przy tym jest taka:

• im większa ilość danych to łatwiejsza i bardziej czytelna obróbka statystyczna i tym wyższy poziom ufności wyników
• mała ilość danych wymaga użycia wyrafinowanych metod, a wyniki będą zawsze mniej prawdopodobne

Jednocześnie trzeba sobie też uświadomić zupełnie inny kłopot. Powszechnie wiadomo, że nie wszystkie transakcje opisane w aktach notarialnych odzwierciedlają prawdziwą cenę za nieruchomość. A wśród tych, które są prawdziwe jest wiele transakcji było wymuszonych np. ulgami – jak sprzedaż lokalu mieszkalnego przez gminę dotychczasowemu najemcy. W wielu innych przypadkach nie ma swobody wyboru nabywcy – czego klasycznym przykładem będzie wykupywanie gruntów pod drogi. Takie informacje powinny być traktowane wyjątkowo ostrożnie, gdyż w analizie dadzą fałszywy obraz zachowań rynkowych. A więc zbierać dane o transakcjach trzeba świadomie i krytycznie zarazem, a to jest możliwe jedynie wtedy gdy posiada się odpowiednią wiedzę i praktykę. Jedynie środowisko rzeczoznawców majątkowych ma możliwości i wiedzę pozwalającą wywiązać się z tego zadania.

Dla rozwiązanie powołanych wyżej problemów konieczne jest zatem zgromadzenie danych w jednym miejscu obejmującą wszystkie transakcje spełniające warunki rynkowe z określonego obszaru. Poprzez warunki rynkowe należy rozumieć:

• strony umowy kupna-sprzedaży nieruchomości są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami
• mają stanowczy zamiar zawarcia umowy
• są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości
• nie działają w sytuacji przymusowej
• upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku

Mając świadomość wagi tych problemów byłem inicjatorem powołania we wrocławskim środowisku rzeczoznawców majątkowych zespołu zajmującego się profesjonalnym zbieraniem danych z rynku nieruchomości. Skorzystaliśmy z doświadczeń naszych kolegów z Górnego Śląska i w dniu 19 maja 2003 r. w dwanaście osób zawarliśmy wzajemną umowę i rozpoczęliśmy tworzenie profesjonalnej bazy danych o transakcjach we Wrocławiu i okolicy. Baza ta ma kilka cech na które warto zwrócić uwagę:

• Zawiera 100% transakcji rynkowych z miasta Wrocławia oraz obrębów Długołęka Mirków i Bielany od początku 2003 roku.
• Zespół doświadczonych rzeczoznawców przed wprowadzeniem do bazy transakcji, w trakcie wyszukiwania usuwa te które w oczywisty sposób nie spełniają definicji transakcji rynkowej.

Obecnie baza danych już funkcjonuje. Jest współwłasnością 12 rzeczoznawców Pozwala ona nam sygnatariuszom umowy na jeszcze lepsze opracowania, jeszcze dokładniejsze określanie wartości rynkowych. Ponadto zgromadzenie wszystkich transakcji z obszaru Wrocławia umożliwia zaobserwowane tego co było dotychczas zakryte. Całościowe spojrzenie na pełną bazę pozwala dostrzec aktualne kierunki inwestowania w nieruchomości. Dzięki temu możliwe już stało się ostrożne prognozowanie. W przyszłości możliwe będzie wiarygodne określanie wartości przyszłych i wartości dla wymuszonych sprzedaży.

Jako grupa początkowa nie zamierzamy poprzestać na dotychczasowym obszarze naszych zainteresowań. Będziemy poszerzać obszary zbieranych danych o kolejne tereny: najpierw o gminy sąsiadujące z Wrocławiem, a potem o coraz dalsze. Na pewno zwiększy się liczba sygnatariuszy umowy tworzenia bazy danych. Do współpracy dołączą kolejni rzeczoznawcy którym tak jak nam zależy na dobrych i wiarygodnych wycenach. Innym kierunkiem będzie wzbogacenie bazy danych o informacje których nie ma w aktach notarialnych, a które są bardzo istotne dla prawidłowych wycen. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, informacje o uzbrojeniu terenu, szczegółowsze opisy nieruchomości to tylko niektóre z planowanych przedsięwzięć. Niedługo opublikujemy pierwsze kompleksowe analizy rynku nieruchomości we Wrocławiu.

Paweł Drelich