Problem zarysowany jest tak:
Jest prawo użytkowania pewnej nieruchomości (lecz nie użytkowanie wieczyste)
Prawo to przysparza określone i to niemałe pożytki.
Osoba która ma to prawo chce wnieść je do spółki prawa handlowego w postaci aportu.
Czy jest to prawidłowe i możliwe z punktu widzenia wyceny takiego prawa?

Problem rozpatrzyć należy w dwóch różnych aspektach.

1. Czy prawo użytkowania będzie wniesione w postaci aportu?
2. Czy prawo użytkowania będzie sprzedane (lecz nie posłuży za aport) wspólnikom/akcjonariuszom w zamian za ich udziały?

Są to zupełnie inne problemy.

Ad 1) Rozwinięcie aspektu pierwszego (w oparciu o znakomity artykuł Edwarda Wiszniowskiego)

Zagadnienie właściwego sposobu wyceny aportu ma szczególne znaczenie, ponieważ coraz bardziej widoczne jest uzależnienie pozycji firmy w branży i na rynku od wielkości kapitałów własnych. Szkody wynikłe z nierzetelnie lub nieprawidłowo określonych wartości aportu mogą być w skrajnych przypadkach powodem trwałej nierentowności spółek a nawet prowadzić do zjawisk patologicznych.
O kapitale zakładowym mówimy wyłącznie w odniesieniu do spółek kapitałowych. Polskie prawo handlowe rozróżnia dwa rodzaje spółek kapitałowych: spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (kapitał udziałowy) i spółkę akcyjną (kapitał akcyjny). Jedną z ważniejszych cech odróżniających spółkę kapitałową od spółek osobowych jest zgrupowanie środków kapitałowych a nie osób w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Kapitał zakładowy dzieli się na udziały o równej lub nierównej wysokości...
Udział w kapitale zakładowym spółki z o.o. jest to liczbowo ujęta wartość ekonomiczna, stanowiąca część kapitału zakładowego i będąca odpowiednikiem nominalnej wartości wkładu pieniężnego lub/i niepieniężnego. Prawidłowe określenie kapitału udziałowego, nabiera szczególnego znaczenia, ponieważ wyznacza wnoszącemu aport pozycję prawną w spółce oraz zakres uczestnictwa w zyskach tej spółki.
Istota kapitału zakładowego polega więc na wyposażeniu spółki, której celem jest osiąganie zysku, w niezbędne środki do rozpoczęcia działania, lub w przypadku spółki już istniejącej - do zwiększenia siły działania spółki dla osiągnięcia wyżej wymienionego celu. Oczywiście w miarę upływu czasu i rozwoju spółki, znaczenie kapitału zakładowego w kapitałach własnych spółki maleje, jednak istotnym jest aby kapitał zakładowy posiadał pokrycie w majątku, a ten z kolei posiadał realną wartość. Dopóty dopóki udziały wnoszone są w formie pieniężnej, nie ma większego problemu z oszacowaniem realnej wartości udziału, gdyż znając nominalną wartość pieniądza bez żadnych problemów określimy wartość udziałów w momencie ich wniesienia. Problemy pojawiają się dopiero przy wnoszeniu udziałów w formie wkładów niepieniężnych.
Kodeks handlowy nie definiuje pojęcia aportu, ale zarówno przedwojenne, jak i obecne komentarze do Kodeksu handlowego jako aport definiują rzeczy, prawa majątkowe i dobra materialne pod warunkiem, że wymienione wyżej prawa majątkowe mogą być przedmiotem obrotu.
Co może zatem być przedmiotem aportu? Przedmiotem obrotu, a więc i również aportami mogą być:
- nieruchomości bez względu na ich rodzaj i obciążenie
- ruchomości, czyli środki trwałe grup 3-8 a także rzeczy nie będące środkami trwałymi w rozumieniu ustawy o rachunkowości w tym zapasy półprodukty i surowce,
- prawa majątkowe bezwzględne (patenty, autorskie prawa majątkowe)
- prawa majątkowe względne (wierzytelności, akcja lub udziały w sp. z o.o. itp)
- dobra materialne (np. wynalazki stanowiące prawa do patentu, wzoru użytkowe, zdobnicze know-how, itp)
Zatem aportem może być każdy składnik aktywów, jeżeli:
a) może on być przeniesiony lub ustanowiony na rzecz spółki kapitałowej
b) posiada wymierną wartość bilansową a tym samym istnieje możliwość ustalenia wartości ekonomicznej aportu z jednoczesną możliwością umieszczenia go w bilansie spółki
c) cechuje go zbywalność przedmiotu prawa innymi słowy istnieje możliwość wydzielenia aportu z majątku wspólnika i przedstawienia tego majątku do dyspozycji spółki lub samodzielnego uczestnictwa w obrocie prawnym tzn. dalszej sprzedaży
d) może być przedmiotem egzekucji

Dodam, że określając wartość aportu należy zawsze pamiętać o funkcji jaką pełnić on będzie w działalności gospodarczej spółki, gdyż odzwierciedleniem w pasywach spółki będzie kapitał zakładowy (akcyjny dla S.A. ) a pełni on z kolei dwie podstawowe funkcje:
1) umożliwia prowadzenie działalności statutowej,
2) służy ochronie wierzycieli spółki, wpływając jednocześnie na zdolności do zaciągania zobowiązań
Dlatego tak ważna zasada realnego wniesienia i utrzymania kapitału zakładowego (akcyjnego) jest jednocześnie "ceną" za którą wspólnicy (akcjonariusze) nie odpowiadają za zobowiązania cywilnoprawne spółki, a za publicznoprawne w ograniczonym tylko stopniu.
Wniesienie aportu ma służyć przede wszystkim zwiększeniu zdolności spółki do generowania zysku oraz podniesienia jej wiarygodności względem kontrahentów a głównie wierzycieli. Badając aport należy zatem zwrócić uwagę na dwa zasadnicze jego aspekty: przydatność przedmiotu wkładu dla spółki, tzn. czy po wniesieniu tego wkładu spółka może rzeczywiście podjąć lub rozwinąć działalność gospodarczą w sposób umożliwiający osiąganie lepszych wyników ekonomicznych (wartość dochodowa), oraz czy w przypadku ewentualnego ogłoszenia upadłości spółki aport posiada zdolność "wejścia" do masy upadłości.
Majątkowy charakter aportu jako podstawowa cecha wkładu niepieniężnego uwypuklony jest w Art. 175. ustawy kodeks spółek handlowych § 1. Jeżeli wartość wkładów niepieniężnych została znacznie zawyżona w stosunku do ich wartości zbywczej w dniu zawarcia umowy spółki, wspólnik, który wniósł taki wkład, oraz członkowie zarządu, którzy, wiedząc o tym, zgłosili spółkę do rejestru, obowiązani są solidarnie wyrównać spółce brakującą wartość.
§ 2. Od obowiązku określonego w § 1 wspólnik oraz członkowie zarządu nie mogą być zwolnieni.

Należy też odnieśc się do "wartości zbywczej" aportu.
Wobec braku jakichkolwiek uregulowań prawnych jednoznacznie definiujących wartość zbywczą należy posiłkować się przepisami występującymi równolegle. Zgodnie z ustawą o rachunkowości przy określaniu takich wartości zachować należy zasadę ostrożnej wyceny. Zasada ta nie oznacza bynajmniej zaniżonej wyceny lecz taką która nie powoduje zniekształcenia wyniku finansowego a w odniesieniu do składników majątkowych wyceny należy dokonać najwyżej wg ich aktualnej wartości (cen sprzedaży netto). Jeżeli nie jest możliwe ustalenie ceny sprzedaży netto danego składnika majątku (art. 28 ust 2 pkt. 3) należy oszacować jego przypuszczalną wartość rynkową netto na dzień bilansowy.

Czym jest wartość rynkowa? W tym wypadku dobrze znamy jej definicję, ale stosując ją pamiętać musimy o tym, że ustalona wartość nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny i odpowiadać cenie, jaką można by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży. Należy przy tym przyjąć, że w okresie ekspozycji nieruchomości na rynku oraz w okresie negocjowania umowy ceny nie uległy zmianie.
Pozwolę sobie zacytować, nasza definicję
Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:
a) strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami,
b) mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,
c) są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości,
d) nie działają w sytuacji przymusowej,
e) upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.

Nauka o rachunkowości i finansach nie neguje podanej definicji, raczej rozszerza ją na pozostałe składniki majątku spółki. R. C. Miles definiuje wartość rynkową (market value) znana także jako sprawiedliwą wartość rynkowa (fair market value) jako "... wyrażoną w pieniądzu lub odpowiednim ekwiwalencie cenie, której kupujący mógłby w sposób uzasadniony oczekiwać a sprzedający byłby gotów zaakceptować, o ile towar zostałby wystawiony na sprzedaż na otwartym rynku, i przy założeniu, ze zarówno kupujący jak i sprzedający są w posiadaniu wszelkich związanych z transakcją informacji, oraz że żaden z nich nie działa pod jakimkolwiek przymusem"

W konkluzji wypada powiedzieć, że wycena prawo użytkowania jako podstawy do podniesienia kapitału spółki nie powinna mieć miejsca.. To tyle na aspekt pierwszy

Ad 2) Rozwinięcie aspektu drugiego
Jeżeli prawo użytkowania będzie sprzedane wspólnikom (akcjonariuszom) w zamian za ich udziały lub część ich udziałów to przenosimy się tutaj na grunt prawa cywilnego a nie kodeksu handlowego. Istnieje swoboda obrotu gospodarczego i w tym wypadku wspólnicy (akcjonariusze) mogą swoje udziały (akcje) wymienić na prawo użytkowania nieruchomości.

I znów prawo to może mieć przynajmniej dwa aspekty
Użytkowanie dla osób prawnych regulują art. 252 ÷ 270 + art. 284. Ważna jest jednak forma prawna umowy użytkowania. Może umowa zawarta być na czas określony (lecz nie dłużej niż 10 lat w przypadku najmu Art. 661, i nie dłużej niż na lat 30 w przypadku dzierżawy Art 695§1 ) lub na czas nieoznaczony
Za każdym razem umowa musi spełniać wiele innych warunków, które na razie w rozważaniach pominę.

W pierwszym przypadku wycena wartości takiego prawa winna opierać się na zdyskontowaniu strumieni dochodów (wolnych, czy też przed opodatkowaniem nie ma znaczenia o ile odpowiednia będzie stopa dyskontowa do odpowiednich strumieni) z kolejnych okresów rachunkowych na moment podpisania umowy najmu.

W drugim przypadku należy rozważyć aspekty prawne umowy, możliwość jej wypowiedzenia, wysokość odszkodowania (jeżeli jest) w przypadku wypowiedzenia. Osoba prawna użytkująca a nieruchomość ponosi niemałe nakłady na przystosowanie obiektu do własnych potrzeb (a w celach produkcyjnych te nakłady są znaczące). Tak więc osoba prawna powinna być zabezpieczona przed nieoczekiwanym wypowiedzeniem a przynajmniej powinna mieć zrekompensowane straty z tego tytułu. Element ten powinien znaleźć się w wycenie. Jeżeli w umowie zawarte jest odszkodowanie za straty z tego tytułu, to odszkodowanie to będzie składnikiem obliczanej wartości. Jeżeli brak jest takiego odszkodowania to należy zmniejszyć wyliczaną wynik o wspomniane wcześniej straty.

Pozostaje również problem z jakiego okresu należy dyskontować strumienie dochodów. I tutaj również wchodzimy w szczegóły umowy. Teoretycznie powinno być na czas nieskończony, ale w praktyce znaczenie będzie miało przeznaczenie gospodarcze nieruchomości i okres w którym użytkowanie ma sens gospodarczy. Jednocześnie należy rozpatrzyć najniekorzystniejszą sytuację którą wyobrazić sobie można tak: Po krótkim okresie użytkowania występuję nieszczęsne wypowiedzenie i trzeba skalkulować uzyskane pożytki z użytkowania, otrzymane odszkodowanie, minus poniesione nakłady.

Paweł Drelich