Analiza rynku wtórnego mieszkań na terenie miasta Wrocław - styczeń 2004 r. - wrzesień 2007 r.

Analizę przeprowadzono na podstawie informacji zawartych w aktach notarialnych – umowach sprzedaży udostępnionych do wglądu przez Zarząd Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego we Wrocławiu przy al. Marcina Kromera 44. Dane te zostały zgromadzone przy współpracy z rzeczoznawcami majątkowymi z terenu Wrocławia w bazie danych programu „WALOR” systemu „PARTNER” firmy PROnet z Katowic. W bazie tej gromadzi się na przestrzeni jednego roku ok. 3 500 rekordów (rynkowych transakcji nieruchomości), przy czym ilość ta ulega dynamicznym zmianom z uwagi na bieżące uzupełnianie związane ze stałym monitorowaniem rynku nieruchomości przez uczestników systemu. Baza stanowi więc doskonałą podstawę do analizowania wrocławskiego rynku lokali mieszkalnych i umożliwia ich pełną charakterystykę.

W trakcie badania transakcji nieruchomościami lokalowymi zauważono, że wiele umów sprzedaży zostało udostępnionych przez Zarząd Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego z dużym, niekiedy kilku miesięcznym opóźnieniem. Baza danych, która służy do stworzenia niniejszej analizy jest więc prawie kompletna na lata 2004-2006 i na 1 kwartał 2007 roku. Zgromadzono również część danych na drugi kwartał 2007 roku, jednak z uwagi na ich niekompletność będą one jedynie uzupełnieniem niniejszej analizy.

Analizą objęto wszystkie transakcje lokalami mieszkalnymi na terenie miasta Wrocław będącymi przedmiotem prawa własności. Z prawem własności lokalu wiąże się udział w częściach wspólnych budynku oraz w prawie własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek. Zbadano współczynnik korelacji między cenami metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokali, a rodzajami praw do gruntu (użytkowanie wieczyste i własność). Na podstawie współczynnika korelacji, którego wartość bezwzględna jest mniejsza od 0,05 uznano tę cechę za nieistotną. 

W bazie danych zawiera informacje o transakcjach zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. W celu uzyskania jak najdokładniejszych danych o wtórnym rynku lokali mieszkalnych spośród danych wyselekcjonowane zostały informacje tylko o tych transakcjach, które dotyczą tego rynku i stroną sprzedającą była osoba fizyczna. Zatem pominięto również niewielką część transakcji, co do których nie ma pewności czy dotyczą rynku wtórnego. Dodatkowo nie uwzględniono w głównej części analizy transakcji, których przedmiotem nie było prawo własności oraz transakcji, co do których istnieje uzasadnione przypuszczenie, że są to transakcje nierynkowe. Średnia cena za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokali w danym okresie obliczona jest jako średnia arytmetyczna stosunków ceny całkowitej do powierzchni użytkowej poszczególnych lokali.

1.1 Analiza rynku w roku 2004
W badanym okresie zanotowano ogółem 2149 wszystkich transakcji lokalami mieszkalnymi na terenie miasta Wrocław. Najwięcej umów sprzedaży zawartych było w kwietniu – 297, co stanowiło 13,82 % wszystkich transakcji. Miesiącami o dużej liczbie podpisanych aktów notarialnych były również: marzec (219 transakcji) i grudzień (212 transakcji). Najsłabiej pod tym względem wypadły miesiące: lipiec (130 transakcji), listopad (138 transakcji) oraz maj (139 transakcji). W poszczególnych kwartałach roku 2004 ilość umów sprzedaży była bardzo podobna i w stosunku do całego roku stanowiła od 21,41% w kwartale trzecim do 27,59% w kwartale pierwszym.

Wykres: Ilość transakcji wszystkich lokali mieszkalnych na terenie Wrocławia w poszczególnych miesiącach


Po odrzuceniu transakcji, których przedmiotem nie było prawo własności, transakcji z rynku pierwotnego oraz transakcji, w których stroną sprzedającą nie była osoba fizyczna zawężono ilość danych do 1193. Najwięcej umów sprzedaży zawartych było w kwietniu – 150, co stanowiło 12,57 % wszystkich transakcji. Miesiącami o dużej liczbie podpisanych aktów notarialnych były również: marzec (126 transakcji) i styczeń (112 transakcji). Najsłabiej pod tym względem wypadły miesiące: listopad (71 transakcji), luty (80 transakcji), oraz październik (82 transakcje). W poszczególnych kwartałach roku 2004 ilość umów sprzedaży była bardzo podobna i w stosunku do całego roku stanowiła od 21,63% w kwartale trzecim do 28,08% w kwartale pierwszym.

Wykres: Ilość transakcji wszystkich lokali mieszkalnych na wrocławskim rynku wtórnym w poszczególnych miesiącach


Średnia cena 1 m2 mieszkania w badanym okresie wynosiła 2 620,83 zł. Najniższa cena m2 wynosiła 392,16 zł i dotyczyła jednopokojowego mieszkania o powierzchni użytkowej 25,5 m2 położonego w budynku przy ul. Prądzyńskiego. W sumie zanotowano 18 transakcji sprzedaży mieszkań za cenę m2 poniżej 1000 zł, co stanowi zaledwie 1,51% wszystkich badanych transakcji. Ponad połowa transakcji – 52,14% zawierała się w przedziale cenowym między 2000 -3000 zł za m2. Liczba transakcji w przedziałach od 1000 – 2000 zł i 3000 – 4000 zł była do siebie zbliżona i stanowiła ok. 20% dla każdej z tych grup cenowych. Udział ilościowy transakcji powyżej 4000 zł/m2 był niski i stanowił tylko 5,7%. Zanotowano m.in. pięć transakcji powyżej 7000 zł/m2 i jedną transakcje powyżej 8000 zł/m2. Transakcja z najwyższą ceną za m2 – 8414,24 zł dotyczyła bardzo małego mieszkania o powierzchni użytkowej - 15,45 m2, położonego w budynku przy ul. Pretficza. Większość transakcji powyżej 6000 zł/m2 dotyczyła lokali na Rynku lub na placu Solnym, czyli w najbardziej prestiżowych lokalizacjach miasta Wrocławia.

Wykres: Udziały ilościowe poszczególnych przedziałów cenowych w całkowitej ilości transakcji na rynku wtórnym


Dla potrzeb niniejszej analizy podzielono nieformalnie obszar miasta Wrocław na pięć obszarów biorąc pod uwagę takie cechy jak: lokalizacja i cena metra kwadratowego lokalu mieszkalnego. Podział przedstawia mapa poniżej.

Mapa miasta Wrocław

Źródło: na podstawie mapy umieszczonej na oficjalnej strona internetowa miasta Wrocław, http://www.wroclaw.pl

Obszary nazwałem i oznaczyłem odpowiednio kolorami: obszar wschodni – kolor zielony, obszar południowy – kolor różowy, obszar północny – kolor fioletowy, obszar wschodni – kolor żółty, oraz obszar centralny – kolor niebieski. Granice obszarów oznaczone są czerwoną linią.

Najlepiej rozwiniętym obszarem dla rynku wtórnego jest obszar centralny, gdzie zrealizowano prawie 70% transakcji całego miasta Wrocławia. Średnia cena za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu wynosi na tym obszarze 2630,22 zł. Nie był to jednak najdroższy obszar miasta Wrocław, którym w roku 2004 był obszar południowy ze średnią ceną 2743,37 i liczbą transakcji stanowiącą w przybliżeniu 16,5 %. Najmniej transakcji zrealizowano na obszarze wschodnim – nieco ponad 2% przy średniej cenie 2584,66 zł/m2. Na obszarze północnym zrealizowano ponad 6% transakcji przy średniej cenie 2514,65 zł/m2. Ponad sześcioprocentowy udział miał również obszar zachodni ze średnią ceną 2311,70 zł/m2.

Następnie przeanalizowano bardziej szczegółowo poszczególne obszary analizując średnie ceny składających się z nich obrębów ewidencyjnych, dla których w badanym okresie wystąpiło przynajmniej 5 transakcji lokalami mieszkalnymi.

Dla obszaru wschodniego w roku 2004 w 8 obrębach wystąpiło przynajmniej 5 transakcji kupna-sprzedaży mieszkania. Obrębem o najwyższej średniej cenie metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego był obręb Nowy Dwór z ceną 2627,82 zł/m2. Najniższe ceny wystąpiły w obrębie Maślice – 1876,39 zł/m2.

Dla obszaru południowego w roku 2004 w 9 obrębach wystąpiło przynajmniej 5 transakcji kupna-sprzedaży mieszkania. Obrębami o najwyższej średniej cenie metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego były obręby Wojszyce z ceną 3795,43 zł/m2 oraz Oporów z ceną 3786,03 zł/m2. Jest to spowodowane tym, że sprzedawane na terenie tych obrębów mieszkania są bardzo często zlokalizowane w budynkach dwu- lub kilkulokalowych, z przynależnymi do nich dużymi ogrodami. Najniższe ceny wystąpiły w obrębie Gaj – 2331,13 zł/m2.

Dla obszaru północnego w roku 2004 w 5 obrębach wystąpiło przynajmniej 5 transakcji kupna-sprzedaży mieszkania. Obrębem o najwyższej średniej cenie metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego był obręb Karłowice z ceną 2955,92 zł/m2. Najniższe ceny wystąpiły w obrębie Osobowice – 1737,25 zł/m2. Należy podkreślić jednak bardzo duże różnice w cenach 1 m2 na terenie tego obrębu od 439,3 zł/m2 do 3593,68 3 zł/m2.

Dla obszaru północnego w roku 2004 tylko w 1 obrębie wystąpiło przynajmniej 5 transakcji kupna-sprzedaży mieszkania – obręb Kowale z ceną 2594,13 zł/m2. Ceny w pozostałych obrębach tego obszaru wahały się między 1807,57, a 2926,27 zł/m2. 

Dla obszaru centralnego w roku 2004 w 9 obrębach wystąpiło przynajmniej 5 transakcji kupna-sprzedaży mieszkania. Zdecydowanie najwięcej transakcji zawartych było na terenie obrębów: Grabiszyn, Stare Miasto, Południe oraz Pl. Grunwaldzki. Obrębem o najwyższej średniej cenie metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego był obręb Zacisze z ceną 3812,5 zł/m2. Najniższe ceny wystąpiły w obrębie Kleczków – 2122,59 zł/m2 oraz Pl. Grunwaldzki – 2232,76 zł/m2. W obrębie Stare Miasto średnia cena wyniosła 3121,94 zł/m2. W pozostałych obrębach ceny wahały się miedzy 2500-3000 zł/m2.

Cena metra kwadratowego zależna jest od wielkości mieszkania (rozumianego jako wielkość powierzchni użytkowej). Współczynnik korelacji między wielkością mieszkania i ceną 1 m2 mieszkania wynosi -0,17. Oznacza to, że wraz ze wzrostem wielkości mieszkania spada jego cena metra kwadratowego. Ale wielkość bezwzględna współczynnika wskazuje na słabą korelację.

Średnia cena m2 dla mieszkań poniżej 30 m2 wynosi 2893,04 zł, dla mieszkań od 30 do 40 m2 - 2803,32 zł, dla mieszkań do 40 do 50 m2 - 2680,58 zł, dla mieszkań od 50 do 60 m2 - 2468,64 zł, dla mieszkań od 60 do 70 m2 - 2559,17 zł, a dla mieszkań powyżej 70 m2 - 2403,68 zł. Zauważyć można więc potwierdzenie wyniku współczynnika korelacji. Cena metra kwadratowego rośnie jedynie dla mieszkań o powierzchni użytkowej od 60 do 70 m2 co oznaczać może większe zainteresowanie takimi mieszkaniami w porównaniu do mieszkań od 50 do 60 m2.

Ceny całkowite
Średnia bezwzględna cena mieszkania w roku 2004 wynosiła 138 416,28 zł. Najdroższy lokal mieszkalny kosztował kupującego 820 tys. zł, ma on powierzchnie użytkową 173,23 m2 i położony jest w budynku dwulokalowym przy ul. Pretficza. Najtańsze mieszkanie kosztowało 10 tys. zł, ma powierzchnie użytkową 25,5 m2 i położone jest w budynku wielolokalowym przy ul. Prądzyńskiego.
W badanym okresie cena 350 mieszkań była niższa od 100 tys. zł. 680 mieszkań sprzedano za cenę od 100 – 200 tys. zł, a 163 mieszkania za cenę powyżej 200 tys. zł.

1.2 Analiza rynku w roku 2005

W badanym okresie zanotowano ogółem 2879 wszystkich transakcji lokalami mieszkalnymi na terenie miasta Wrocław. Zdecydowanie najwięcej umów sprzedaży zawartych było w czerwcu – 378, co stanowiło 13,13 % wszystkich transakcji. Miesiącami o dużej liczbie podpisanych aktów notarialnych były również: wrzesień (298 transakcji), i lipiec (294 transakcji). Najsłabiej pod tym względem wypadł miesiąc luty (148 transakcji). W poszczególnych kwartałach roku 2005 ilość umów sprzedaży nieznacznie się różniła. Ilość umów w pierwszym kwartale była najmniejsza i w stosunku do całego roku stanowiła 18,13 %, najlepszy pod tym względem był kwartał trzeci, w którym ten udział wynosił ponad 30 %.

Wykres: Ilość transakcji wszystkich lokali mieszkalnych na terenie Wrocławia w poszczególnych miesiącach


Po odrzuceniu transakcji, których przedmiotem nie było prawo własności, transakcji z rynku pierwotnego oraz transakcji, w których stroną sprzedającą nie była osoba fizyczna zawęziłem ilość danych do 1460. Zmieniło to nieco sytuację. Najwięcej umów sprzedaży zawartych było we wrześniu – 184, co stanowiło 12,6 % wszystkich transakcji. Miesiącem o dużej liczbie podpisanych aktów notarialnych był również czerwiec (160 transakcji). Najsłabiej pod tym względem wypadły miesiące: styczeń (88 transakcji) i luty (75 transakcji). W poszczególnych kwartałach roku 2005 ilość umów sprzedaży nieznacznie się różniła. Ilość umów w pierwszym kwartale była najmniejsza i w stosunku do całego roku stanowiła 18,22 %, najlepszy pod tym względem był kwartał trzeci, w którym ten udział wynosił prawie 33 %.

Wykres: Ilość transakcji wszystkich lokali mieszkalnych na terenie Wrocławia w poszczególnych miesiącach


Średnia cena 1 m2 mieszkania w badanym okresie wynosiła 2 912,50 zł (dla porównania średnia cena m2 dla transakcji, które odrzuciłem była bardzo zbliżona i wynosiła 2 918,04 zł). Najniższa cena m2 wynosiła 263,78 zł i dotyczyła trzypokojowego mieszkania o powierzchni użytkowej 69,5 m2 położonego w budynku trzylokalowym przy ul. Porannej. W sumie zanotowano 18 transakcji sprzedaży mieszkań za cenę m2 poniżej 1000 zł, co stanowi zaledwie 1,23% wszystkich badanych transakcji. Nieco ponad 10% udziału ilościowego miały transakcje lokali mieszkalnych w grupie cenowej między 1000 – 2000 zł/m2. Prawie połowa transakcji – 46,10% zawierała się w przedziale cenowym między 2000 – 3000 zł za m2. W porównaniu z poprzednim rokiem wzrosła liczba transakcji w przedziale 3000 – 4000 zł i stanowiła ok. 1/3 wszystkich transakcji rynku wtórnego. Udział ilościowy transakcji powyżej 4000 zł/m2 był dość niski i stanowił 6,78%. Zanotowano również po 10 transakcji w przedziałach od 5000 do 6000 zł i od 6000 do 7000 zł. Mieszkania o cenie jednostkowej powyżej 7000 zł/m2 były kupowane bardzo rzadko – zanotowano tylko cztery takie transakcje. Dwie transakcja z ceną za m2 powyżej 8 tys. zł dotyczyła mieszkań zlokalizowanych na Rynku. O tym, iż mieszkania na Rynku i w jego okolicach są zdecydowanie najdroższe świadczyć może również fakt, że na 20 najdroższych transakcji na rynku wtórnym w roku 2005 aż 16 dotyczyło tej właśnie lokalizacji.

Wykres: Udziały ilościowe poszczególnych przedziałów cenowych w całkowitej ilości transakcji na rynku wtórnym


Pięć obszarów miasta Wrocławia. Podział na obszary i ich oznaczenie są identyczne jak w analizie za rok 2004.

Najlepiej rozwiniętym obszarem dla rynku wtórnego jest obszar centralny, gdzie zrealizowano nieco ponad 60% transakcji całego miasta Wrocławia. Średnia cena za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu wynosi na tym obszarze 2925,94 zł. Nie był to jednak najdroższy obszar miasta Wrocław, którym w roku 2005 był obszar południowy ze średnią ceną 3052,28 i liczbą transakcji stanowiącą nieco ponad 20 %. Najmniej transakcji zrealizowano na obszarze wschodnim – nieco ponad 2% przy średniej cenie 2841,79 zł/m2. Na obszarze północnym zrealizowano ponad 9% transakcji przy średniej cenie 2648,33 zł/m2. Udział obszaru zachodniego wynosił 8%, a średnia cena m2 wynosiła 2776,36 zł.

Następnie przeanalizowano bardziej szczegółowo poszczególne obszary analizując średnie ceny składających się z nich obrębów ewidencyjnych, dla których w badanym okresie wystąpiło przynajmniej 5 transakcji lokalami mieszkalnymi.

Dla obszaru wschodniego w roku 2005 w 8 obrębach wystąpiło przynajmniej 5 transakcji kupna-sprzedaży mieszkania. Obrębem o najwyższej średniej cenie metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego był obręb Maślice z ceną 3412,51 zł/m2. Wysoka cena dotyczyła również mieszkań na Nowym Dworze - 3052,64 zł/m2. Najniższe ceny wystąpiły w obrębach Pilczyce - 2455,56 zł/m2 oraz Kuźniki - 2471,71 zł/m2.

Dla obszaru południowego w roku 2005 w 11 obrębach wystąpiło przynajmniej 5 transakcji kupna-sprzedaży mieszkania. Obrębami o najwyższej średniej cenie metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego były obręby Wojszyce z ceną 3728,93 zł/m2 oraz Krzyki z ceną 3620,29 zł/m2. Zdecydowanie najniższe ceny wystąpiły w obrębie Brochów – 2012,26 zł/m2.

Dla obszaru północnego w roku 2005 w 5 obrębach wystąpiło przynajmniej 5 transakcji kupna-sprzedaży mieszkania. Obrębami o najwyższej średniej cenie metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego były obręby Sołtysowice z ceną 3117,07 zł/m2 oraz Poświętne z ceną 2999,60 zł/m2. Najniższe ceny wystąpiły w obrębie Różanka – 2464,05 zł/m2. 

Dla obszaru północnego w roku 2005 tylko w 2 obrębach wystąpiło przynajmniej 5 transakcji kupna-sprzedaży mieszkania – obręb Kowale z ceną 2850,73 zł/m2 i obręb Strachocin z ceną 2892,04 zł/m2. 

Dla obszaru centralnego w roku 2005 w 9 obrębach wystąpiło przynajmniej 5 transakcji kupna-sprzedaży mieszkania. Zdecydowanie najwięcej transakcji zawartych było na terenie obrębów: Grabiszyn, Stare Miasto, Południe oraz Pl. Grunwaldzki. Obrębem o najwyższej średniej cenie metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego był obręb Biskupin z ceną 3573,03 zł/m2 oraz obręb Stare Miasto z ceną 3474,13 zł/m2. Najniższe ceny wystąpiły w obrębie Kleczków – 2263,17 zł/m2. 

Cena metra kwadratowego zależna jest od wielkości mieszkania (rozumianego jako wielkość powierzchni użytkowej). Współczynnik korelacji między wielkością mieszkania i ceną 1 m2 mieszkania wynosi -0,15. Oznacza to, że korelacja jest niewielka oraz, że wraz ze wzrostem wielkości mieszkania spada jego cena metra kwadratowego.

Średnia cena m2 dla mieszkań poniżej 30 m2 wynosi 3305,21 zł, dla mieszkań od 30 do 40 m2 - 2966,79 zł, dla mieszkań do 40 do 50 m2 - 2909,62 zł, dla mieszkań od 50 do 60 m2 - 2878,93 zł, dla mieszkań od 60 do 70 m2 - 2756,56 zł, a dla mieszkań powyżej 70 m2 - 2785,68 zł. Zauważyć można więc potwierdzenie wyniku współczynnika korelacji. Cena metra kwadratowego rośnie jedynie dla mieszkań o powierzchni użytkowej powyżej 70 m2 co oznaczać może większe zainteresowanie takimi mieszkaniami w porównaniu do mieszkań od 60 do 70 m2.

Ceny całkowite

Średnia cena mieszkania w roku 2005 wynosiła 154 139,42 zł. Dwa najdroższe lokale mieszkalne kosztowały kupujących 700 tys. zł każdy, pierwszy ma powierzchnie użytkową 198,6 m2, drugi 260,2 m2. Oba położone są w budynkach dwulokalowych. Najtańsze mieszkanie kosztowało 14 tys. zł, ma powierzchnie użytkową 27,89 m2 i położone jest w budynku wielolokalowym przy ul. Krzywoustego.
W badanym okresie cena transakcyjna 300 mieszkań była niższa od 100 tys. zł. 873 mieszkań sprzedano za cenę od 100 – 200 tys. zł, a 287 mieszkań za cenę powyżej 200 tys. zł.

1.3 Analiza rynku w roku 2006 oraz w pierwszym kwartale roku 2007

Rok 2006 oraz pierwszy kwartał roku 2007 analizowano bardziej szczegółowo – także w ujęciu kwartalnym.
W roku 2006 zanotowano ogółem 3763 wszystkich transakcji lokalami mieszkalnymi na terenie miasta Wrocław. Zdecydowanie najwięcej umów sprzedaży zawartych było w marcu – 496, co stanowiło 13,18 % wszystkich transakcji. Miesiącem o dużej liczbie podpisanych aktów notarialnych był również: czerwiec (380 transakcji). Zdecydowanie najsłabiej pod tym względem wypadł miesiąc luty (111 transakcji, co stanowiło udział mniejszy niż 3%). W poszczególnych kwartałach roku 2006 ilość umów sprzedaży nieznacznie się różniła. Ilość umów w pierwszym kwartale była najmniejsza i w stosunku do całego roku stanowiła 22,24%, najlepszy pod tym względem był kwartał trzeci, w którym ten udział wynosił 25,54%. W pierwszym kwartale roku 2007 zanotowano ogółem tylko 706 wszystkich transakcji lokalami mieszkalnymi na terenie miasta Wrocław. W porównaniu do pierwszego kwartału roku 2006 nastąpiło zmniejszenie się liczby transakcji o ponad 15%. 

Wykres: Ilość transakcji wszystkich lokali mieszkalnych na terenie Wrocławia w poszczególnych miesiącach


Po odrzuceniu transakcji, których przedmiotem nie było prawo własności, transakcji z rynku pierwotnego oraz transakcji, w których stroną sprzedającą nie była osoba fizyczna zawęziłem ilość danych do 1775 w roku 2006 oraz 409 w pierwszym kwartale roku 2007. Jeśli chodzi o rok 2006 to najwięcej umów sprzedaży zawartych było w marcu – 210, co stanowiło 11,83 % wszystkich transakcji rynku wtórnego. Miesiącami o dużej liczbie podpisanych aktów notarialnych były również: czerwiec (179 transakcji) i grudzień (183 transakcje). Najsłabiej pod tym względem wypadły miesiące: styczeń (90 transakcji) i luty (45 transakcji). W poszczególnych kwartałach roku 2006 ilość umów sprzedaży nieco się różniła. Ilość umów w pierwszym kwartale była najmniejsza i w stosunku do całego roku stanowiła 19,44 %, najlepszy pod tym względem był ostatni kwartał 2006 roku, w którym ten udział wynosił ponad 28 %. W pierwszym kwartale roku 2007 zanotowano ogółem tylko 406 transakcji lokalami mieszkalnymi na rynku wtórnym. Nastąpiło zmniejszenie się liczby zawieranych umów w porównaniu ze średnią kwartalną w roku 2006, ale w porównaniu z analogicznym okresem w roku 2006 – pierwszym kwartałem, nastąpił wzrost ilości zawieranych umów kupna – sprzedaży o 18,55 %.

Wykres: Ilość transakcji wszystkich lokali mieszkalnych na terenie Wrocławia w poszczególnych miesiącach


Średnia cena 1 m2 mieszkania w roku 2006 wynosiła 4196,76 zł (dla porównania średnia cena m2 dla transakcji, które odrzuciłem była zbliżona i wynosiła 3975,11 zł). Średnia kwartalne ceny w całym badanym okresie (od 1 kwartału 2006 do 1 kwartału 2007) systematycznie wzrastały. 

Wykres: Wykres słupkowy obrazujący średnie ceny 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w poszczególnych kwartałach


W roku 2006 dwie transakcje z najniższą cena za m2 dotyczyły dwupokojowych mieszkań w budynku wielolokalowym położonym w obrębie ewidencyjnym pl. Grunwaldzki. Cena m2 mieszkania o powierzchni użytkowej 59,17 m2 wynosiła 676,02 zł, a cena m2 mieszkania o powierzchni użytkowej 33,98 m2 wynosiła 706,3 zł. W sumie zanotowano tylko 5 transakcji sprzedaży mieszkań za cenę m2 poniżej 1000 zł, co stanowi mniej niż 0,03% wszystkich badanych transakcji. Prawie 4% udziału ilościowego miały transakcje lokali mieszkalnych w grupie cenowej między 1000 – 2000 zł/m2. 257 transakcji zawierało się w przedziale cenowym między 2000 – 3000 zł za m2 (udział ponad 14%). W porównaniu z poprzednim rokiem liczba transakcji w przedziale 3000 – 4000 zł utrzymała się na porównywalnym poziomie i stanowiła ok. 30% wszystkich transakcji rynku wtórnego. Udział ilościowy transakcji powyżej 4000 zł/m2 stanowił ponad 1/4 wszystkich transakcji. Zanotowano również 256 transakcje w przedziale od 5000 do 6000 zł i 106 transakcji w przedziale od 6000 do 7000 zł. Mieszkania o cenie jednostkowej powyżej 7000 zł/m2 kupowane były zdecydowanie częściej niż w roku 2005 – zanotowano aż 60 takich transakcji. Po raz pierwszy pojawiły się umowy kupna-sprzedaży z cenami jednostkowymi powyżej 9 tys. zł/m2. Było ich aż 20, z czego absolutny rekord ceny jednostkowej – prawie 15 tys. zł/m2 dotyczył mieszkania na Rynku. 

Wykres: Udziały ilościowe poszczególnych przedziałów cenowych w całkowitej ilości transakcji na rynku wtórnym dla roku 2006


Zauważyć można, iż ceny rosną cały czas i sytuacja w pierwszym kwartale 2007 w porównaniu do roku 2006 różni się znacznie. W 2006 roku najwięcej zawartych umów kupna-sprzedaży zawartych było z ceną jednostkową w przedziale od 3000 do 4000 zł/m2 oraz od 4000 do 5000 zł/m2. Natomiast w pierwszym kwartale 2007 aż ponad połowa transakcji zawartych była z ceną za m2 w przedziale między 5000, a 7000 zł/m2. 

Wykres: Udziały ilościowe poszczególnych przedziałów cenowych w całkowitej ilości transakcji na rynku wtórnym dla pierwszego kwartału roku 2007


Pięć obszarów miasta Wrocław na biorąc pod uwagę takie cechy jak: lokalizacja i cena metra kwadratowego lokalu mieszkalnego. Podział na obszary i ich oznaczenie są identyczne jak w analizie za rok 2004.

Tabela: Dane na temat ilości transakcji oraz średnich cen jednostkowych lokali mieszkalnych na wrocławskim rynku wtórnym w poszczególnych obrębach w ujęciu kwartalnym za okres od 1 stycznia 2006 roku do 31 marca 2007 roku:


Najlepiej rozwiniętym obszarem dla rynku wtórnego w roku 2006 był obszar centralny, gdzie zrealizowano prawie 60% transakcji całego miasta Wrocławia. Średnia cena za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu na tym obszarze wynosi 4252,07 zł. Nie był to jednak najdroższy obszar miasta Wrocław, którym w roku 2006 był obszar południowy z nieco wyższą średnią ceną wynoszącą 4294,53 i liczbą transakcji stanowiącą nieco ponad 20% ogółu. Najmniej transakcji zrealizowano na obszarze wschodnim – nieco ponad 2% przy średniej cenie 4022,94 zł/m2. Na obszarze północnym zrealizowano ponad 10% transakcji przy średniej cenie 3971,13 zł/m2. Natomiast udział obszaru zachodniego wynosił prawie 8%, a średnia cena m2 wynosiła 3890,89 zł. W pierwszym kwartale roku 2007 dość znacznie wzrosły ceny m2 lokalów mieszkalnych. Najdroższym był obszar wschodni z ceną za m2 wynoszącą 6 260,60 zł. Jednak średnia w tym przypadku obliczona została na podstawie zaledwie 7 transakcji i w dodatku dotyczących wyłącznie obrębu Kowale. Nie jest to więc dobra próba reprezentatywna. Pomijając obszar wschodni najwyższa średnia cen jednostkowych wynosiła 5 810,49 zł/m2 i dotyczyła terenu południowego. Niewiele tańszy był obszar centralny ze średnia ceną metra kwadratowego wynoszącą 5 789,44 zł/m2. Na obszar północnym średnia cena m2 wynosiła 5 424,82 zł, a na zachodzie 5 123,96 zł. Udział ilościowy obszarów był następujący: centrum – 53,55%, południe – 21,03%, północ – 13,45%, zachód – 10,27%, wschód – 1,71%. 

Wykresy słupkowe przedstawiające średnie ceny m2 lokali mieszkalnych w poszczególnych obrębach ewidencyjnych, dla których w badanym okresie wystąpiło przynajmniej 6 transakcji na rynku wtórnym w każdym z badanych kwartałów

Stare Miasto

Pl. Grunwaldzki

Południe

Grabiszyn

Borek

Gaj

Klecina

Partynice

Karłowice

Psie Pole

Nowy Dwór

Kowale


Cena metra kwadratowego zależna jest od wielkości mieszkania (rozumianego jako wielkość powierzchni użytkowej). Współczynnik korelacji między wielkością mieszkania i ceną 1 m2 mieszkania wynosi -0,14 w roku 2006 i -0,26 w 1 kwartale roku 2007. Oznacza to, że wraz ze wzrostem wielkości mieszkania spada jego cena metra kwadratowego oraz że wpływ powierzchni na cenę w roku 2007 jest większy niż w latach poprzednich .

W roku 2006 średnia cena m2 dla mieszkań poniżej 30 m2 wynosi 4842,87 zł, dla mieszkań od 30 do 40 m2 - 4458,87 zł, dla mieszkań do 40 do 50 m2 - 4222,10 zł, dla mieszkań od 50 do 60 m2 - 4091,31 zł, dla mieszkań od 60 do 70 m2 - 4078,81 zł, a dla mieszkań powyżej 70 m2 - 3846,88 zł. 

W pierwszym kwartale roku 2007 średnia cena m2 dla mieszkań poniżej 30 m2 wynosi 6818,73 zł, dla mieszkań od 30 do 40 m2 - 6104,25 zł, dla mieszkań do 40 do 50 m2 - 5809,14 zł, dla mieszkań od 50 do 60 m2 - 5372,62 zł, dla mieszkań od 60 do 70 m2 - 5348,99 zł, a dla mieszkań powyżej 70 m2 - 5020,69 zł. Wyniki potwierdzają więc to, iż wraz ze wzrostem wielkości mieszkania spada jego cena metra kwadratowego.

Średnia cena mieszkania w roku 2006 wynosiła 227.055,76 zł. Dwa najdroższe lokale mieszkalne kosztowały kupujących ponad 1 mln zł i zlokalizowane były w budynku przy ul. Odrzańskiej. Najtańsze mieszkanie kosztowało 24 tys. zł, ma powierzchnie użytkową 33,98 m2 i położone jest w budynku wielolokalowym przy ul. Matejki.

W roku 2006 cena transakcyjna 118 mieszkań była niższa od 100 tys. zł. 733 mieszkań sprzedano za cenę od 100 – 200 tys. zł, a aż 925 mieszkań za cenę powyżej 200 tys. zł. 

W pierwszym kwartale roku 2007 średnia cena mieszkania wynosiła 296.101,64 zł. Najdroższy lokal mieszkalny kosztował kupującego 1,75 mln zł i zlokalizowane były w budynku przy ul. Racławieckiej. Cena transakcyjna odbiega znacznie od pozostałych cen i biorąc pod uwagę lokalizacje oraz powierzchnie użytkową – 108,91 m2, w mojej opinii na jej wysokość miały wpływ czynniki pozarynkowe. Trzy kolejne, pod względem wysokości, transakcje zawarte były na kwoty w przedziale 0,9 mln – 1,1 mln zł. Najtańsze mieszkanie kosztowało 60 tys. zł, ma powierzchnie użytkową 27,03 m2 i położone jest w budynku wielolokalowym przy ul. Bolesławieckiej.

W pierwszym kwartale roku 2007 cena transakcyjna 12 mieszkań była niższa od 100 tys. zł. 72 mieszkania sprzedano za cenę od 100 – 200 tys. zł, a aż 326 mieszkań za cenę powyżej 200 tys. zł. 

W podsumowaniu oprócz danych wykorzystanych do analiza na rok 2004, 2005, 2006 oraz pierwszego kwartału 2007 uwzględniono również informacje na temat umów kupna-sprzedaży zawartych po 31 marca 2007 r. Zanotowano 542 takich danych, z czego po odrzuceniu transakcji, których przedmiotem nie było prawo własności, transakcji z rynku pierwotnego oraz transakcji, w których stroną sprzedającą nie była osoba fizyczna zawężono ilość danych do 281. Wszystkie one dotyczyły drugiego kwartału roku 2007. Średnia cena metra kwadratowego powierzchni użytkowej wyniosła 6 456,94 zł.

Wykres słupkowy przedstawiający średnie ceny m2 lokali mieszkalnych w ujęciu kwartalnym oraz linię trendu


Ceny m2 powierzchni użytkowych lokali mieszkalnych w badanym okresie charakteryzują się umiarkowanym wzrostem w latach 2004-2005 i dość dynamicznym od początku roku 2006. Średnia kwartalna stopa wzrostu cen m2 wynosi 7,53%. Jednak od pierwszego kwartału roku 2006 nie spada ona poniżej poziomu 10% w ujęciu kwartalnym. Najwyższa stopa wzrostu, obliczona według wzoru:

, gdzie okres (n-1) i n są dwoma kolejnymi kwartałami

, wynosiła 17,74% dla 4 kwartału 2006 roku.

Wzrost cen charakteryzuje się trendem wykładniczym, zbliżonym do liniowego. Jakość dopasowania do danych obliczono za pomocą współczynnika determinacji, który wynosi 0,87. Oznacza to, iż przy prognozowaniu wysokości cen m2 na następne dwa kwartały można się posłużyć prognozą opartą na wykładniczej linii trendu. 

Stopy wzrostu cen m2 w ujęciu rocznym obliczono za pomocą powyższego wzoru, gdzie okresy (n-1) i na są kolejnymi latami. Średnia cena m2 mieszkania wyniosła w roku 2004 2620,83 zł. Rok później średnia cena wynosiła 2912,50 zł/m2, co przełożyło się na stopę wzrostu 11,13%. Największy wzrost nastąpił jednak między średnią ceną z roku 2005 i 2006. Średnia cena w roku 2006 wynosiła 4196,76 zł/m2, czyli nastąpił wzrost średnich cen aż o 44,09%.

Wykres obrazujący średnie ceny m2 lokali mieszkalnych na terenie miasta Wrocław w poszczególnych latach


Wykres słupkowy obrazujący ilość transakcji na rynku wtórnym w poszczególnych kwartałach


Ilość transakcji na rynku wtórnym mieszkań we Wrocławiu charakteryzuje się trendem wzrostowym w trzech kolejnych latach: 2004, 2005 i 2006. Ilość transakcji w poszczególnych kwartałach jest jednak przypadkowa. Mimo, iż w 1 kwartale roku 2007 spadła ilość transakcji w porównaniu do kwartału poprzedniego, wzrosła ona jednak w porównaniu do analogicznego okresu w roku 2006 (1 kwartału). Na podstawie tych danych ciężko jest określić jednoznacznie jak będzie zmieniać się liczba transakcji w kolejnych kwartałach. Jednak w trakcie rozmów z pośrednikami nieruchomości oraz osobami zajmującymi się sprzedażą mieszkań u jednego z deweloperów uzyskałem informacje, iż liczba transakcji po pierwszym kwartale 2007 zmniejszyła się znacznie. Zmniejszenie zainteresowania nabywców doprowadzi najprawdopodobniej do ustabilizowania się cen lokali mieszkalnych na terenie miasta Wrocław.