Zakres analizy:
Nieruchomości niezabudowane (grunty) przedmiot prawa własności.
Obszar całego miasta Wrocławia.
Powszechnie przyjmuje się, iż cena jednostkowa gruntów maleje wraz ze wzrostem wielkości powierzchni nieruchomości. Ta obiegowa opinia nie odzwierciedla zachowań inwestorów kupujących grunty. Zależność ta zmienia się też wraz z rozwojem cenowym rynku nieruchomości, a zwłaszcza wobec zasobności finansowej graczy (inwestorów).
Obecnie rynek nieruchomości we Wrocławiu ulega gwałtownym zmianom, które najsilniej zaznaczają się w dwóch parametrach wzajemnie przenikających się, tj. wielkości popytu i podaży oraz w wysokości cen jednostkowych.
Silny popyt tworzy zapotrzebowanie na podaż, a ograniczony obszar wynikający z wolnych powierzchni we Wrocławiu powoduje wzrost cen i oraz popyt na grunty które do tej pory nie były dość atrakcyjne z powodów cech indywidualnych w tym braku przeznaczenia oraz wielkości.
Do analiz wytypowano następujące okresy zawieranych transakcji:
Analiza okresu 1: od 1 grudnia 2005 do 30 września 2006, jest to okres intensywnego wzrastania ilości transakcji i cen jednostkowych. Hossa. Ilość transakcji 148
Analiza okresu 2: od 1 października 2006 do 31 grudnia 2006, jest to czas gwałtownych zakupów. Hossa. Ilość transakcji 161
Analiza okresu 3: od 1 stycznia 2007 do 21 marca 2007, jest to czas celowanych zakupów, charakteryzują je wysokie ceny. Nie wiadomo czy już bessa czy jeszcze Hossa. Ilość transakcji 56
Analiza część 1
Okres badania cen 1 grudnia 2005 do 30 września 2006 r.
Obszarem badania transakcji objęto całe miasto Wrocław. Dodatkowo w celu zbadania zachowań uczestników rynku nieruchomości przeanalizowano rynek nieruchomości niezabudowanych przedmiotu prawa użytkowania wieczystego w obrębach: Grabiszyn, Plac Grunwaldzki, Południe, Popowice, Stare Miasto.
W badanym okresie zanotowano ogółem we Wrocławiu 148 transakcji nieruchomości niezabudowanych przedmiotu prawa własności. Ceny jednostkowe w tych transakcjach są bardzo zróżnicowane. Pogrupowano transakcje według obrębów tj. lokalizacji ogólnej występowania nieruchomości, której transakcja dotyczy. Poniżej przedstawiono obręby, w których zanotowano transakcje i ich ilość:
Ilość obrębów w których wystąpiły transakcje ogółem – 45
Ilość obrębów w których wystąpiła tylko jedna transakcja – 16
Ilość obrębów w których wystąpiły dwie transakcje – 9
Ilość obrębów w których wystąpiły trzy transakcje – 5
Ilość obrębów w których wystąpiły cztery i więcej transakcji – 15
Najwięcej transakcji wystąpiło na Stabłowicach – 15
Najniższe transakcje wystąpiły na: Jerzmanowie – 0,49 zł/m2 oraz Opatowcach – 0,50 zł/m2 . Transakcja poniżej 1 zł/m2 wystąpiła jeszcze w Widawie – 0,87 zł/m2 .
Najdroższa transakcja wystąpiła w obrębie Pl. Grunwaldzki: 4 425,19 zł/m2.
Nie stwierdzono żadnej transakcji w obrębach Popowice, ani w obrębie Gądów Mały.
W analizowanych transakcjach zanotowano bardzo zróżnicowane ceny jednostkowe. Wstępna analiza wskazała, że transakcje z obrębów ścisłego centrum miasta tj. obrębów Starego Miasta i Placu Grunwaldzkiego mają najwyższe ceny jednostkowe. Niższy poziom cen zaobserwować można w obrębach bezpośrednio przylegających do tych centralnych. Im dalej od centrum miasta tym zaobserwowano niższe ceny jednostkowe.
Poniżej pogrupowano nieruchomości będące przedmiotem transakcji w poszczególnych obrębach. Przeanalizowano obręby, w których wystąpiło 4 i więcej transakcji. Wyniki podano w tabeli poniżej.
Obręby te podzielono na pięć grup. Kryterium podziału była wysokość średniej ceny jednostkowej w poszczególnych obrębach:
I grupa (przedział średniej ceny jednostkowej od 0 do 99 zł/m2):
* Jerzmanowo -38,81
* Widawa -41,40
II grupa (przedział średniej ceny jednostkowej od 100 do 199 zł/m2):
* Stabłowice -123,99
* Sołtysowice -136,84
* Psie Pole -138,13
* Zakrzów -159,15
III grupa (przedział średniej ceny jednostkowej od 200 do 299 zł/m2):
* Ołtaszyn -207,54
* Karłowice -212,39
* Muchobór Wielki -223,35
* Klecina -235,31
* Partynice -245,27
* Osobowice -246,38
IV grupa (przedział średniej ceny jednostkowej powyżej 300 zł/m2):
* Jagodno -441,81
* Gaj -442,72
Do V grupy przypisano jedynie Pl. Grunwaldzki gdyż średnia cen jednostkowych zdecydowanie odbiega od tych, które wystąpiły we wcześniejszych grupach i wynosi:
* Pl. Grunwaldzki -2 506,60
Do poszczególnych grup dołączono obręby, w których wystąpiły od jednej do trzech transakcji. Ostatecznie powstały następujące grupy:
I grupa (przedział średniej ceny jednostkowej od 0 do 99 zł/m2):
* Opatowice -0,50
* Swojczyce -5,36
* Świniary -27,18
* Mokra -35,10
* Żerniki -35,92
* Jerzmanowo -38,81
* Widawa -41,40
* Marszowice -56,59
* Kłokoczyce -57,14
* Wojnów -57,38
* Ratyń -68,79
* Kowale -73,20
* Polanowice -86,45
* Lipa Piotrowska -97,50
II grupa (przedział średniej ceny jednostkowej od 100 do 199 zł/m2):
* Leśnica -104,46
* Strachocin -107,98
* Maślice -122,00
* Stabłowice -123,99
* Zacisze -125,00
* Sołtysowice -136,84
* Psie Pole -138,13
* Złotniki -140,11
* Pilczyce -145,18
* Brochów -150,00
* Krzyki -153,89
* Zakrzów -159,15
* Różanka -171,87
* Księże Wielkie -196,93
III grupa (przedział średniej ceny jednostkowej od 200 do 299 zł/m2):
* Ołtaszyn -207,54
* Wojszyce -209,82
* Karłowice -212,39
* Oporów -214,40
* Tarnogaj -216,46
* Muchobór Wielki -223,35
* Klecina -235,31
* Grabiszyn -242,45
* Kuźniki -244,00
* Partynice -245,27
* Osobowice -246,38
* Księże Małe -266,40
IV grupa (średnie ceny jednostkowej powyżej 300 zł/m2):
* Jagodno -441,81
* Gaj -442,72
* Zalesie -582,52
V grupa (średnie ceny jednostkowej powyżej 600 zł/m2):
* Stare Miasto -1861,70
* Pl. Grunwaldzki -2506,60
Poniżej przedstawiono wykresy dla poszczególnych grup pokazujące zależność pomiędzy wielkością działki a ceną jednostkową.
Zbadanie relacji zmiany cen jednostkowych w zależności od lokalizacji ogólnej. Jak wcześniej zauważono można w obszarze miasta Wrocławia zdecydowanie wyodrębnić 5 grup cenowych nieruchomości. Zbadano relacje pomiędzy tymi grupami. Przedstawiono to na wykresie poniżej:
Ponieważ liczba transakcji w grupie V jest dość mała przeprowadzono dla niej dodatkową analizę z uwzględnieniem cen jednostkowych obrotu prawem użytkowania wieczystego gruntu. Również po uwzględnieniu tych transakcji tendencja spadku wartości
wraz ze wzrostem powierzchni utrzymała się.
Jak można zaobserwować wniosek że cena jednostkowa gruntu maleje odwrotnie proporcjonalnie do powierzchni nie jest prawidłowy. Taką tendencję można zauważyć jedynie w zbiorze transakcji gruntami o niskich wartościach oraz w zbiorach gruntami cennymi i bardzo cennymi.
Zaobserwowane prawidłowości:
Sezonowość - Zdecydowanie duża ilość transakcji jest w grudniu. Największa ilość transakcji jest w marcu, zdecydowanie najmniejsza w miesiącach urlopowych lipcu, sierpniu i wrześniu.
Ilość transakcji a cena. Ilość transakcji jest największa w II i III grupie cenowej – przyczyną są atrakcyjne ceny w stosunku do cech rynkowych indywidualnych gruntów, oraz możliwości wyboru lokalizacji ( a więc grupy cenowej) ze względu na występującą znaczną podaż.
Zależność cena jednostkowa/wielkość
w grupie cenowej I cena jednostkowa maleje wraz ze wzrostem wielkości powierzchni: prawdopodobne przyczyny – występowanie atrakcyjniejszych lokalizacji za umiarkowaną cenę > brak jest silnego zainteresowania lokowaniem w nieruchomość o niskich cechach rynkowych obarczonych ryzykiem długiego czekania na zysk. Brak opłacalności inwestowania w duże powierzchnie gdyż wymaga to zamrożenia relatywnie większych środków finansowych
w grupie cenowej II i III cena jednostkowa rośnie wraz ze wzrostem wielkości powierzchni: prawdopodobne przyczyny - występowanie atrakcyjnych lokalizacji za umiarkowaną cenę > krótki okres czekania na zysk. Zaangażowanie większych środków finansowych powiększa szybko otrzymywany zysk.
w grupie cenowej IV cena jednostkowa silnie maleje wraz ze wzrostem wielkości powierzchni: prawdopodobne przyczyny – występowanie atrakcyjnych lokalizacji za wysoką cenę jednostkową. Krótki okres zwrotu nakładów i oczekiwania na zysk. Wraz ze wzrostem powierzchni występuje zbyt duża cena za całą nieruchomość, trudniejsza do pozyskania dla tej grupy inwestorów.
w grupie cenowej V cena jednostkowa powoli maleje wraz ze wzrostem powierzchni. Prawdopodobne przyczyny – występowanie bardzo atrakcyjnych lokalizacji za bardzo wysoką cenę jednostkową. Ograniczona podaż. Krótki okres zwrotu nakładów i oczekiwania na zysk, ale wydłużający się wraz z wielkością nieruchomości. Wraz ze wzrostem powierzchni występuje bardzo duża cena za całą nieruchomość, a rynek nieruchomości jeszcze nie ujawnił w pełni wysokości zwrotu z nakładów. Niepewność powoduje poczucie wysokiego ryzyka, stąd ostrożne podejście do znacznych nakładów.
Odniesienie do drugiej analizy obejmującej drugi okres
Koniec okresu urlopowego. Na rynek wracają inwestorzy po urlopach oraz pojawiają się nowi inwestorzy. Ilość transakcji gwałtownie rośnie, gwałtownie rosną ceny nieruchomości.