UWAGA: ZMIANY PRZEPISÓW PRAWA SPOWODOWAŁY, ŻE ROZWIĄZANE W PONIŻSZYM TEKSCIE PROBLEMY DOTYCZĄ SYTUACJI SPRZED 1 STYCZNIA 2003 ROKU

Problem został postawiony tak:

Cel wyceny - określenie wartości nier. gruntowej do ustalenia wysokości opłaty rocznej za u.w.
Miejsce - nadmorskie
Są dwie, sąsiednie działki o jednakowej, choć dziwnej funkcji w panach zagospodarowania przestrzennego. Funkcja ta zawiera w sobie bardzo dużo określeń w tym zarówno możliwość lokalizacji obiektów o charakterze przemysłowym jak i obiektów o charakterze usługowym - komercyjnym.
Na działkach zlokalizowane są:
Działka A - nowy piękny hoteli z nastrojowa kafejką;
Działka B - stara szopa z produkcja konserw.
Dla obu działek można przyjąć identyczną lokalizację, uzbrojenie, funkcja w pzp itd. ALE RÓŻNY SPOSÓB ZAGOSPODAROWANIA.
Powstaje pytanie jak wycenić działki dla zmiany opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Są dwie możliwości
a) wycenić obie nieruchomości gruntowe na tym samym poziomie, przyjmując bowiem, że skoro gmina dała w planie zagospodarowania możliwość prowadzenia działalności usługowej i komercyjnej (ta stawia grunty w miejscowości na najwyższym poziomie cenowym), to tak należy traktować obie działki.
b) wycenić obie działki różnie, przyjmując, że sposób zagospodarowania jest różny i temu z zabudową przemysłową (to ta szopa) należy policzyć na podstawie porównań do działek przemysłowych - a więc znacznie niżej niż temu z zabudową usługową (to ten miły hotelik), którego grunt porównywać należy do działek usługowych.

Oczywiście trzeba dodać iż na rynku nie ma i nie będzie transakcji sprzedaży niezabudowanych nieruchomości gruntowych o funkcji w planie identycznej do tej, jaka podlega wycenie, są natomiast zarówno gruntu usługowe jak i przemysłowe.
.
Rozważania tego problemu

1. Z uwagi na konsekwencje związane z nieuchronnością ponoszonych opłat i ich charakteru podobnego do podatków, ustawodawca szczegółowo określił zasady postępowania przy tego rodzaju szacunkach. Proszę zauważyć jakie to ma konsekwencje - tylko tyle należy zapłacić ile jest określone w przepisach, ani mniej ani więcej.
Drugą konsekwencją jest to że rozważania rzeczoznawców powinny opierać się na tych zasadach na których oparta jest konstrukcja prawa - np. w KPA wyraźnie pisze że organ administracji ma tyle władztwa i tylko o tyle może swoją czynnością wkroczyć w sferę prawną osoby prawnej czy fizycznej ile jego uzyskuje z treści obowiązującej normy prawnej. Przecież opłaty z tytułu użytkowania wieczystego są ponoszone na skutek działań organów administracji i wydawane w postaci decyzji. A więc i rzeczoznawcy majątkowi przy wycenie dla opłat uż.w. powinni stosować się ściśle do przepisów prawa bez względu na konsekwencje kwotowe.
I dodam jeszcze jedno: charakter opłat za użytkowanie wieczste jest ~ podatkowy, a więc ze swojej właściwości stanowi świadczenie jednostronne (bez wzajemności) i nie ma związku ze "sprawiedliwością kwotową". Wszelkie rozważania o sprawiedliwości społecznej, czy interesie społecznym należy zostawić zatem sejmowi, sądom i upoważnionym do tego instytucjom.

2. Jak już sobie to pierwsze uświadomimy odpowiednio mocno, to spostrzeżemy, że wartość dla opłat z tytułu uż. w. może się różnić od wartości rynkowej dla np. zabezpieczenia kredytu
- gdyż (przypomnę) ustawodawca ściśle określił procedurę wyceny dla aktualizacji. Podstawowym przepisem prawnym ustanawiającym zasady aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego jest art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 22 i § 23 rozporządzenia w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 22, ust 1 cytowanego rozporządzenia, dla ustalenia ceny nieruchomości gruntowej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz dla aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość - jako przedmiotu prawa własności, które przysługuje Skarbowi Państwa lub gminie, w podejściu porównawczym, z uwzględnieniem elementów wpływających na kształtowanie się cen rynkowych, a w szczególności wymienionych w art. 134 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

3. Nie można też mylić dwóch czynności podjętych przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym w uż.w. gdyż rodzą one różne skutki dla opłat z tytułu uż.w. Chodzi o świadczenia użytkownika wieczystego i nakłady które on na tej nieruchomości poniósł.
Świadczenia na rzecz budowy urządzeń infrastruktury technicznej (art. 148, ust 4 ustawy), to środki w gotówce lub w naturze, do których wniesienia użytkownik wieczysty jest zobowiązany na mocy przepisów prawa (np. opłata adiacencka, lub odłączenie części gruntu - jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, w związku z budową drogi publicznej).
Nakłady na rzecz budowy urządzeń infrastruktury technicznej to środki w gotówce lub naturze, których wniesienie wynika z suwerennej decyzji użytkownika wieczystego lub umowy cywilnoprawnej, zawartej z innymi podmiotami prawa (np. budowa własnej oczyszczalni ścieków i sieci zbiorczej, obsługującej nieruchomość użytkownika wieczystego i nieruchomości innych użytkowników wieczystych)

Ustawa o gospodarce nieruchomościami w przypadku aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego odnosi się do świadczeń wniesionych przez użytkownika wieczystego (art. 77 ust 4 "Przy aktualizacji opłaty, o której mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio przepis art. 148 ust. 4, z tym że wartość świadczeń zalicza się na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną.") natomiast nie wypowiada się w kwestii nakładów.

4. Jeżeli teraz powiążemy te dwie rzeczy (pkt. 2 i pkt. 3) to widzimy wyraźnie że przedmiotem prawa własności które przysługuje Skarbowi Państwa lub gminie będzie grunt, + wynik poniesionych świadczeń użytkownika wieczystego. Natomiast nie przysługuje gminie lub Skarbowi Państwa korzyść z efektów powstałych na nieruchomości wskutek poniesionych nakładów.
Oczywiście ustawa zastrzegła że poniesione świadczenia użytkownik wieczysty ma prawo do odliczenia od opłaty uż.w., ale nie zmienia to istoty rzeczy - prawa własności do wyników świadczeń (z mocy prawa własność gminy lub Skarbu Państwa). Gmina czy Skarb Państwa może przejąć na własność wynik nakładów użytkownika wieczystego, ale tylko i wyłącznie na zasadzie dobrowolnej dwustronnej umowy przeniesienia własności - i dopiero to może rodzić skutki w opłatach z tytułu uż. w.

5. Musimy sobie jeszcze jedno w sposób czytelny zapamiętać. W przypadku uw, występuje pewna dwoistość własności. Grunt jest własnością Skarbu Państwa lub gminy, ale budynki i budowle, urządzenia trwale z gruntem związane są odrębną od gruntu własnością i do tego własnością użytkownika wieczystego. Z tej dwoistości wynika następująca konkluzja : wartość rynkowa dla uw może się różnić od wartości rynkowej dla np zabezpieczenia kredytu - np użytkownik może doprowadzić linię energetyczną o długości 0,7 km do gruntu, ale jeżeli jej nie przekaże na własność gminy (lub Skarbu Państwa) - a nie musi - to dla zabezpieczenia kredytu grunt będzie uzbrojony, ale dla naliczenia wzrostu opłaty za uw nie . Takie sytuacje konkretnie wystąpiły np. w miejscowości Pietrzykowice.
Zadziała tutaj § 22, ust 1 naszego rozporządzenia mówiący: dla ustalenia ceny nieruchomości gruntowej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz dla aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość - jako przedmiotu prawa własności, które przysługuje Skarbowi Państwa lub gminie. Nie może bowiem opłata być swoistą karą dla użytkownika wieczystego za poniesione przez niego nakłady.

6. Przechodząc do konkretnego problemu poruszanego na początku proponuję rozebrać go na kawałki. Dla przypomnienia zacytujmy art 134 ust 2
Art. 134. ust 2. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Jak wynika z postawionego problemu obie działki nie różnią się w zasadniczy sposób rodzajem, położeniem, przeznaczeniem w planie miejscowym, stopniem wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. I tutaj nie ma żadnych wątpliwości.
Czy jednak różnią się stanem zagospodarowania? Odpowiedzi należy poszukać w świetle dyspozycji § 22 ust 1 rozporządzenia. Czy stan zagospodarowania będący przedmiotem prawa własności które przysługuje Skarbowi Państwa lub gminie się różni? Należy zauważyć, że zarówno hotelik, jak i szopa stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Nie ma przy tym znaczenia czy zostały one wybudowane przez użytkownika wieczystego, czy nabyte wraz z prawem uż.w. do gruntu (art 235 kc) . Nie możemy w wycenie dla wzrostu opłat za uw uwzględniać przedmiotu odrębnej prywatnej własności i to zarówno w przypadku o którym wspomniałem w Pietrzykowicach jak i teraz w Ustce.
Bądźmy obiektywni, "krzywda społeczna" istnieje i zawsze istniała w obciążeniach podatkowych i innych opłatach o podobnym charakterze i nie wolno nam brać "krzywdy społecznej" czy "sprawiedliwości" pod uwagę bo nie mamy takiego upoważnienia. Stan zagospodarowania związany z nakładami użytkownika nas nie interesuje. Dla celu wyceny aktualizacji opłat uw stan zagospodarowania dla tych nieruchomości jest ten sam.

Pozostał ostatni element który musimy uwzględnić w wycenie - sposób użytkowania.
Zwrot ten występuje w 9 aktach prawnych związanych z wyceną nieruchomości, 3 normach i 3 orzeczeniach sądowych, ale nigdzie nie ma precyzyjnego zdefiniowania co należy rozumieć pod sposobem użytkowania. Kodeks cywilny odnosi się tylko do sposobu korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Jeżeli przyjmiemy, że są to pojęcia zbliżone lub tożsame (sposób użytkowania = sposób korzystania) to jak wynika z art. 239 i 240 kc musi on być zgodny z umową oddania w użytkowanie wieczyste. Idąc dalej tym tokiem rozumowania musi być zgodny z przeznaczeniem gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to że każdy sposób użytkowania zgodny z p.z.p. winien zostać uwzględniony we wszelkich naszych rozważaniach.
Innymi słowy, jeżeli na jednej działce jest hotelik, a na drugiej szopa przemysłowa, to sposób użytkowania tych nieruchomości jest różny. Tak samo by było gdyby na jednej działce był obskurny motel a na drugiej zgrabna, śliczna fabryka. Wygląd i stan budynków i budowli w naszych konkretnych nieruchomościach i celu wyceny nie ma znaczenia, ale sposób użytkowania nieruchomości tak.
Zatem przy wyborze nieruchomości porównywalnych dla wyceny pierwszej szukałbym innych niż dla wyceny drugiej.

Paweł Drelich