Aktualizacja opłat – luźne uwagi

1. Aktualizację opłat dokonuje się w oparciu o

• art. 77 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543) Zmiany do dnia dzisiejszego : Dz. U. Nr 6, poz. 70; z 2001 r. Nr 129, poz. 1447, Nr 154, poz. 1800; z 2002 r. Nr 74, poz. 676, Nr 113, poz. 984, Nr 126, poz. 1070, Nr 130, poz. 1112, Nr 200, poz. 1682, Nr 240, poz. 2058; z 2003 r. Nr 1, poz. 15, Nr 80, poz. 717, Nr 80, poz. 720, Nr 80, poz. 721)
• art. 29 rozporządzenia w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, z 2002 r poz. 1924)

2. Zgodnie z art. 77 ustawy jw. aktualizacja może wystąpić nie częściej niż raz w roku i wysokość zaktualizowanej opłaty rocznej określa się na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

• Art. 77.1. Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Z zastrzeżeniem ust. 2, zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.
• 2. Jeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji nie dokonuje się.
• 3. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
• 4. Przy aktualizacji opłaty, o której mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio przepis art. 148 ust. 4, z tym że wartość świadczeń zalicza się na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną.

3. A więc przyczyną wystąpienia aktualizacji opłat jest zmiana wartości a dowodem w sprawie jest nowa wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego. 

4. Jednocześnie art. 156 ustawy jw. podaje że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. 

5. Podkreślić należy iż określanie wartości nieruchomości dla aktualizacji opłat z tytułu oddania w użytkowanie wieczyste jest szczególną sytuacją ściśle związaną z uregulowaniami prawnymi. Z uwagi na konsekwencje związane z nieuchronnością ponoszonych opłat i ich charakteru podobnego do podatków, ustawodawca szczegółowo określił zasady postępowania przy tego rodzaju szacunkach. Podstawowym przepisem ustanawiającym zasady określenia nowej wartości nieruchomości jest § 29 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego.

• § 29. 1. Przy ustalaniu ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności. Przy stosowaniu podejścia porównawczego przyjmuje się ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności.
• 2. Jeżeli nieruchomość gruntowa oddawana w użytkowanie wieczyste jest zabudowana, po określeniu jej wartości jako przedmiotu prawa własności, z wartości tej wyodrębnia się wartość gruntu, budynków i ich części oraz innych urządzeń.
• 3. Przy określaniu wartości nieruchomości dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepis ust. 1.
• 4. Wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1–3, określa się według stanu nieruchomości i cen odpowiednio na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste lub aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego.

6. Podkreślenia wymaga fakt, iż w przypadku zastosowania podejścia porównawczego do porównania należy wziąć ceny transakcyjne nieruchomości niezabudowanych sprzedawanych jako przedmiot prawa własności. Jest to zmiana ustawodawcy w stosunku do poprzednich rozwiązań. Poprzednio można było zastosować ceny transakcyjne ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego pod warunkiem, że są to niezabudowane grunty. Można też było zastosować ceny transakcyjne z gruntów zabudowanych pod warunkiem że sprzedawane było prawo własności gruntu. Obecnie ustawodawca zaostrzył te warunki zakładając, że w przypadku nieruchomości zabudowanej nie można w żaden przekonywujący sposób określić ceny sprzedaży składnika gruntowego, nawet wtedy gdy taka cena została zapisana w akcie. Albowiem strony transakcji w różny sposób kształtują w akcie notarialnym ceny części składowych nieruchomości, dopasowując je do obowiązujących podatków w ten sposób minimalizując obciążenia podatkowe transakcji.

7. Jednocześnie z dotychczasowych zapisów znikneło sformułowanie, że dla ustalenia ceny nieruchomości gruntowej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz dla aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość - jako przedmiotu prawa własności, które przysługuje Skarbowi Państwa lub gminie. Ma to swoje istotne konsekwencje, dotychczasowy zapis bowiem powodował, że jeżeli użytkownik wieczysty poprzez swoje inwestycje np. uzbrojenie w media, podniósł wartość gruntu nie musiał się obawiać z tego tytułu zmian w wysokości opłat. Gdyż uzbrojenie powstałe na jego koszt nie było przedmiotem prawa własności przysługującego Skarbowi Państwa lub Gminy. Obecne rozwiązania powodują że można „ukarać” użytkownika wieczystego za jego inwestycje w grunt, a jemu będzie przysługiwało jedynie prawo do potrącenia z kolejnych opłat udokumentowanych kosztów zainwestowania w grunt.



Paweł Drelich