Problem postawiony jest taki:
Należy określić odszkodowanie za grunt zajęty pod autostradę. Grunt jest wyjątkowy – enklawa – otoczony jest gruntami o zupełnie innym przeznaczeniu i zupełnie innym poziomie cen transakcyjnych.
Brak jest transakcji gruntów nabywanych na cele budowy dróg i autostrad o przeznaczeniu i poziomie cenowym adekwatnym do wycenianego gruntu.
Procedura wyceny jest następująca:
- Określenie wartości gruntów zajętych pod drogi należy wykonać w oparciu o ceny transakcyjne sprzedaży gruntów na te cele.
- Grunty zajęte pod drogi będące przedmiotem niniejszego operatu są wyjątkowe i nie ma takich gruntów sprzedanych (a tym samym cen transakcji) na te cele, które można by przyrównać do tych będących przedmiotem wyceny.
- Wobec braku cen wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni.
- Wartość 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu określa się w podejściu porównawczym
Uzasadnienie
Nie podlega kwestii konieczność wywłaszczenia czy sprzedaży pasów terenu znajdujących się w pasie drogowym (definicja pasa drogowego patrz Ustawa o drogach publicznych (tekst jednolity, Dz. U. Nr 71 z 2000 r. poz. 958 z późniejszymi zmianami).
Właściwy sposób ustalenia i wypłacenia odszkodowania powinien zostać ustalony najpóźniej w momencie wywłaszczenia, oraz że odszkodowanie musi odpowiadać wartości wywłaszczonej inwestycji bezpośrednio przed momentem, w którym wywłaszczenie lub nacjonalizacja stały się publicznie znane.
Podstawowa regulacja prawna dotycząca odszkodowania w przypadku wywłaszczenia zawarta jest w Konstytucji RP w art. 21 ust. 2 (patrz Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U Nr 78 z 1997 r. poz. 483)). Artykuł ten wskazuje na dopuszczalność wywłaszczenia jedynie za słusznym odszkodowaniem. Słuszne odszkodowanie winno być sprawiedliwe dla obu stron, ekwiwalentne czyli adekwatne do utraconych praw, i odtwarzające co oznacza że powinno ono pozwolić odtworzyć utraconą rzecz.
Ustawa o autostradach płatnych (patrz Ustawa o autostradach płatnych (Dz. U. Nr 127 z 1994 r. poz. 627)) ustala, że odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość powinno odpowiadać jej wartości rynkowej według stanu na dzień wydania decyzji o lokalizacji autostrady. Natomiast określenie podstawy ustalenia wartości rynkowej precyzuje art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mówi on, że w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości przyjmuje się wartość dla aktualnego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3), a w przypadku gdy zmiana przeznaczenia spowoduje zwiększenie jej wartości (art. 134 ust. 4) należy określić wartość dla alternatywnego sposobu użytkowania. Tym samym podkreślona została zasada, że osoba wywłaszczana nie może ponieść straty materialnej z powodu wywłaszczenia. Procedura wyceny została uściślona w rozporządzeniu wykonawczym.
Do tej procedury wyceny odnosi się rozporządzenie w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (patrz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230 z 2002 r. poz. 1924))
Regulacje prawne tam zawarte są następujące:
§37. 1. Przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele.
2. W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący:
1) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o funkcji wyznaczonej dla tych gruntów w planie miejscowym przeważającej wśród gruntów przyległych i ich powierzchni;
2) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni; jeżeli wartość 1 m2 gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, jest niższa niż wartość 1 m2 tych działek, tak określoną wartość powiększa się o 50%.
3. Przepisy ust. 1 i 2 pkt 2 stosuje się odpowiednio do ustalenia odszkodowania za działki gruntu, o których mowa w art. 98 ust. 1 i w art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki, przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości, a ceny przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania.
4. Przepisy ust. 1 i 2 pkt 2 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady, a ceny na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia.
Przebadano transakcje związane ze sprzedażą gruntów na cele budowy autostrad w trzech lokalizacjach w Polsce.
1. Odcinka autostrady A4 od Olszyny poprzez Wrocław do Gliwic.
2. Odcinka autostrady A2 od Poznania do Konina wraz z odcinkami obwodnicy autostradowej miasta Poznania.
W każdej z lokalizacji starano się rozpoznać wszystkie transakcje sprzedaży gruntów na cele budowy autostrady spełniające warunki §37 cytowanego rozporządzenia.
Badane obszary powiększono o transakcje gruntów wykupywanych pod inne drogi niż autostrady ale zlokalizowane poza miastami. Niestety nie znaleziono w badanych obszarach ani jednej transakcji wykupienia gruntu na cele budowy drogi o przeznaczeniu identycznym lub podobnym do omawianej nieruchomości.
Zbadano również transakcje wzdłuż odcinka autostrady A4 od Gliwic poprzez Katowice do Krakowa. Również tam nie znaleziono ani jednej transakcji wykupienia gruntu na cele zbieżne z omawianą nieruchomością.
W trakcie badania transakcji stwierdzono też wywłaszczenie części niezabudowanej nieruchomości przeznaczonej pod identyczną funkcję jak rozpatrywana nieruchomość - działka była wywłaszczona w 2002 r. Niestety nie jest to transakcja o której mowa w §37 pkt. 1 rozporządzenia lecz odszkodowanie i z tego powodu nie można jej wykorzystać do wyceny. Ponadto nawet gdyby pominąć tę niezgodność jedna transakcja nie może służyć do wyceny wartości.
Po przebadaniu w trzech zasadniczych lokalizacjach transakcji gruntów przeznaczonych pod drogi lub poszerzenie dróg nie stwierdzono wystąpienia transakcji sprzedaży tych gruntów które w momencie wydania decyzji o lokalizacji byłyby przeznaczone tak samo jak nieruchomość wyceniana. Z tego powodu ścisła regulacja prawna nakazuje ustalić wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, tj. według §37 ust 2 pkt 2 rozporządzenia (patrz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230 z 2002 r. poz. 1924)).
Ustala się zatem wartość jednostkową nieruchomości według stanu z dnia wydania decyzji o lokalizacji autostrady i według cen z dnia wywłaszczenia. Ponieważ decyzji o wywłaszczeniu jeszcze nie ma przyjęto do wyliczeń przyjmuje się poziom cen dzisiejszych. Ustawa o autostradach płatnych ustala, że odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość powinno odpowiadać jej wartości rynkowej. Jednocześnie art. 21 ust. 2 Konstytucji R podaje dopuszczalność wywłaszczenia jedynie za słusznym odszkodowaniem. Uwzględniając aktualne w dniu wydania decyzji o lokalizacji autostrady przeznaczenie w planie zagospodarowana przestrzennego należy stwierdzić że wywłaszczony (utracony) został grunt o określonym ówczesnym przeznaczeniu. Zatem jako najwłaściwszą ze względu na cel wyceny przyjmuje się wartość rynkową dla aktualnego wykorzystania WRU, przy czym aktualne wykorzystanie związane jest ściśle z datą wydania decyzji o lokalizacji autostrady.
Wartość rynkową określa się w podejściu porównawczym lub w podejściu dochodowym, przy czym podejście dochodowe stosuje się dla nieruchomości, które mogą przynosić dochód. W celu oszacowania jej wartości rynkowej można zastosować zarówno podejście porównawcze, jak i dochodowe.
Paweł Drelich