Definicja nieruchomości według kodeksu cywilnego, jako związana bezpośrednio z działem prawa regulującym stosunki ekonomiczne i bezpośrednio stosowana w praktyce bankowej ma jedno istotne kryterium wydzielenia nieruchomości – własność. Z własnością wiążą się dobra ekonomiczne, które określić można za pomocą wartości.

Podaje się definicje wartości zgodnie z rozumieniem kodeksu cywilnego

Ustawa o gospodarce nieruchomościami¹

• Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:
  1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
  2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 
• 2. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.

Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych²
Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:

• strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny nie kierując się szczególnymi motywami,
• mają stanowczy zamiar zawarcia umowy
• są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości,
• nie działają w sytuacji przymusowej
• upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku

Dodać należy, że wartość rynkowa podlega ustaleniu w procesie wyceny. Rzeczoznawca winien założyć, że zbycie nieruchomości następuje w dniu wyceny i stosownie do powołanej wcześniej definicji zrealizowane zostaną założenia wymienione w punktach „a” do „e”. Ustalona wartość nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny i odpowiadać cenie jaką można by uzyskać zawarciu umowy sprzedaży. Należy przy tym przyjąć, że w okresie ekspozycji nieruchomości na rynku oraz w okresie negocjowania umowy ceny nie uległy zmianie. Wartość rynkowa powinna określać spodziewaną wartość dla sposobu użytkowania innego niż w dniu wyceny, jedynie jeżeli istnieją na rynku takie oferty nabycia tej nieruchomości.

Istnieją jeszcze inne urzędowe definicje wartości rynkowej nieruchomości, związane przede wszystkim z prawem podatkowym i ustawa o rachunkowości. Uwzględniają one jednak specyficzne wymagania ustaw podatkowych, a nie dochodzenie roszczeń na drodze cywilnoprawnej.

Dlaczego w operatach rzeczoznawców majątkowych określających wartość rynkową zawarte są klauzule mówiące o tym, że nie można go wykorzystać do innego celu aniżeli określony w operacie ? Przecież wartość rynkowa powinna być wielkością uniwersalną.

Wartość oszacowana zgodnie z ustawą o nieruchomościach, jest tą samą której oczekuje bank, ale wartość na potrzeby spadków i darowizn, opłaty skarbowej, podziału majątku itp. zależy od szczególnych wymagań ustawowych nie zawsze zgodnych z „praktyką życiową”. 
Weźmy np. prawo podatkowe. Wymaga ono odmiennego potraktowania i specyficznej interpretacji. Charakteryzuje się bowiem kilkoma cechami różniącymi je od pozostałych dziedzin prawa.

Po pierwsze prawo podatkowe jest prawem sztucznym. Ma swoje źródło w polityce, utworzone i opracowane zostało w krótkim przedziale czasu i od razu wdrożone do stosowania. Sztuczność tego prawa odczuwamy na co dzień; jest ono dla nas obce i dotkliwe. Dla odróżnienia np. prawo cywilne czy handlowe możemy nazwać prawem naturalnym, gdyż powstawało ono najpierw jako zwyczaje w stosunkach międzyludzkich było weryfikowane przez całe pokolenia, dopiero potem zostało uporządkowane w artykułach i paragrafach. Prawo cywilne czy handlowe reguluje stosunki pomiędzy ludźmi utworzone pierwotnie jako zwyczaje i doskonalone przez praktykę pokoleń.
Można zaryzykować stwierdzenie, że system sztuczny stworzony w krótkim czasie i historycznie nie doskonalony będzie obarczony wadami i może być nie spójny. 

Cecha druga - prawo podatkowe zakłada jednostronne świadczenie podatnika, bez wzajemności ze strony Skarbu Państwa. Znowu zauważamy zasadniczą różnicę np. w stosunku do prawa cywilnego, gdzie występują wzajemne świadczenia stron. Każde prawo naturalne reprezentuje interesy wielu równych wobec siebie stron odnosząc je do konkretnych sytuacji (np. dłużnik <-> wierzyciel w Kodeksie Handlowym, a nawet zbrodnia « kara w Kodeksie Karnym itp.) 
Z racji tego, że jest jednostronne świadczenie ustawodawca wprowadził istotne ograniczenie w możliwościach interpretacji, nie ma tam analogii, nie występuje tam interpretacja rozszerzająca. Innymi słowy, aby pewna czynność lub usługa została opodatkowana to musi ona być w odpowiednich przepisach wymieniona jako przedmiot opodatkowania. Co nie jest wymienione opodatkowaniu nie podlega - występuje tu ścisła interpretacja gramatyczna. Co więcej, kolosalnego znaczenia nabiera procedura poboru podatku, procedura przeprowadzenia kontroli skarbowej, system odwołań. Naruszenie procedury np. skutkuje umorzeniem postępowania karno-skarbowego, ale jest to broń obosieczna groźna również dla podatnika.

Trzecią cechą jest autonomiczność tego prawa, tzn. wszystkie podstawowe pojęcia na potrzeby podatków zostały tam zdefiniowane, przy czym wcale nie muszą być one zgodne z prawem handlowym, budowlanym czy cywilnym. Jako przykład można podać definicję nieruchomości lub gospodarstwa rolnego inną niż w Kodeksie Cywilnym, budynku budowli i powierzchni użytkowej inną niż w prawie budowlanym, wartości rynkowej inną niż ustawie o gospodarce nieruchomościami. Również na potrzeby poszczególnych podatków odrębnie określane są terminy powstania obowiązku podatkowego i jego realizacji, terminy odwołań i pism i nie zawsze pokrywają się one z terminami Kodeksu Postępowania Administracyjnego. 

Czwartą cechą jest pewna niespójność przepisów podatkowych (np. VAT-u i dochodowego), związana z tym że różny jest przedmiot opodatkowania dla każdego rodzaju podatku, a co za tym idzie różnie mogą być zdefiniowane podstawowe pojęcia, chociażby te wymienione powyżej. 

Jak z tego widać interpretacja takich przepisów winna się opierać na samej treści konkretnej ustawy i wymienionych w niej przepisach związanych, a dopiero potem na innych aktach prawnych.

Jak w tym kontekście jawi się wartość rynkowa nieruchomości i do czego ona służy?
Z wartością rynkową spotykamy się przy opłacie skarbowej, podatku od spadków i darowizn, podatku dochodowym osób fizycznych, podatku dochodowym osób prawnych, amortyzacji środków trwałych i ustawie o rachunkowości.
Trzeba wyraźnie zaznaczyć, że wszelkie opłaty i podatki związane z nieruchomością płaci się od wartości rynkowej nieruchomości, a nie od ceny transakcyjnej. U wielu osób fakt ten budzi zdziwienie i frustrację, a przecież jest to zrozumiałe. Wiele bowiem nieruchomości można nabyć okazyjnie po niższej cenie (nawet w przetargach), a zdarzają się również transakcje po cenach amatorskich, znacznie przewyższających aktualny poziom cenowy. Skarb Państwa z tego tytułu nie może być uszczuplony i dlatego zastosowano powyższe rozwiązanie. Tyle tylko, że prawo działa w obie strony i w przypadku cen transakcyjnych amatorskich powinno się płacić od wielkości niższej, podkreślam powinno. Nikt jednak nie może oczekiwać działań Urzędu Skarbowego polegającego na obniżeniu opłaty czy podatku. Jest to wyłączny interes podatnika, który powinien swoją sprawę zabiegać. 

Przypomnę, że wartość rynkowa w prawie podatkowym określona ma być na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej nieruchomości w obrocie składnikami majątkowymi tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia. Takie sformułowanie narzuca ograniczenia warsztatu rzeczoznawcy majątkowego i wymusza stosowanie określonej procedury szacowania. Poza tym wartość określona w operacie musi być porozbijana na części składowe, np. dla opłaty skarbowej odrębnie wyceniany jest grunt, odrębnie zabudowania. Jest to czynność rzeczoznawcy zbędna przy wycenie do banku. Wymienione powody są w zupełności wystarczające do tego, żeby wycena do banku była nieprzydatna dla urzędu skarbowego i odwrotnie. 

¹Dz. U. Nr 115 z 1997 r.
²wydawca Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych